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Finanzierungsbrief   vom 20.01.2011   
Gebäudeneubau

Förderung des Neubaus eines Betriebsgebäudes

Die Förderung eines Betriebsgebäudes kann Sicherheitenspielräume bei der Gesamtfinanzierung schaffen!

Der Neubau eines Betriebsgebäudes ist oft mit einer bevorstehenden Betriebsverlagerung verbunden. Hinweise hierzu finden Sie beim Kapitalbedarf „Grundstückskauf“.

Die Förderung erfolgt durch rückzahlbare Mittel in Regionen mit hoher Kaufkraft und teilweise mit Zuschüssen, in Regionen, deren Kaufkraft unterhalb des EU-Durchschnittes sind.

Bei Neubauten sollte das Unternehmen in der Lage sein fünfzehn Prozent der Investitionskosten als Kapitaldienst zu erbringen. Dies wird meist an der Beziehung von EBITDA zur Investition gemessen.

Erwerb mit einer Betriebsverlagerung und wesentlicher Veränderung = Existenzgründung

Für Fortgeschrittene gibt es für Betriebsverlagerungen mit wesentlichen Veränderungen die Möglichkeit auch den so beliebten Eigenkapitalersatz zu nutzen. Diese Programme sind für Existenzgründer gedacht, gelten jedoch auch, wenn die Kriterien der Wiedergründung erfüllt werden.

Um diese Finanzierung umzusetzen sollte eine Einzelfallprüfung vorbereitet werden, der die wesentlichen Veränderungen zu entnehmen sind, die eine Finanzierung im Sinne einer Existenzgründung rechtfertigen. Dies gehört zu den höheren Ebenen der Fördermittelberatung und ist an der geringen "Stückzahl" bei der KfW-Mittelstandsbank abzulesen.

Mittelstandsförderung

In der Mittelstandsförderung sind Nachrangdarlehen und zinsgünstige Darlehen vorgesehen. Diese können durch die Einbeziehung von öffentlichen Bürgschaften ergänzt werden. Es gibt dabei Kumulationsverbote, die zu beachten sind.

Die Abwicklung aller Finanzierungshilfen wird in der Regel über die Hausbank abgewickelt. Es ist ein Geschäftsplan für die nächsten vier Jahre vorzulegen. Die Hausbank kann das Grundstück als Sicherheit einbeziehen. Sollten die Sicherheiten nicht ausreichen um die Aussenfinanzierung abzusichern, können Nachrangdarlehen bis zur Hälfte der Investition einbezogen werden. Die Nachrangdarlehen sind nicht zu besichern.

Für die Planung der Liquidität ist zu entscheiden, ob der Kapitaldienst ausreicht ein Nachrangdarlehen innerhalb von zehn Jahren zu bedienen. Meist beginnt im achten Jahr die Tilgung der Nachrangdarlehen. Hier kann mit einem Tilgungsauffangdarlehen gearbeitet werden, wenn Teile der Tilgung nicht in der vorgegebenen Laufzeit des Nachrangdarlehens erbracht werden können. Dies wird von Banken im Volumen ab 2 Mio. Euro mit gegleitet, solange die Ertragszahlen ausreichen den Kapitaldienst zu leisten.

Kapitalbedarfsermittlung

Der Kapitalbedarf ermittelt sich aus den folgenden Einzelpositionen:

  • Alarmanlage
  • Anschluss für Wasser, Wärme, Strom, Gas
  • Antennen
  • Architektenhonorar
  • Bauabnahme und Bauerlaubnisgebühr
  • Baubetreuungsgebühren technischer Art
  • Baugenehmigungsgebühren
  • Bauzeitzins
  • Beiträge nach Kommunalabgabengesetz
  • Beiträge an BauBG
  • Blitzschutzanlage
  • Einbaumöbel
  • Einbauten
  • Entlüftungsanlagen
  • Fahrstuhl
  • Fahr- und Gehwege
  • Fundamentverstärkungen
  • Garantiegebühren für Finanzierung
  • Generalunternehmerrechnung
  • Grundbuchkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachterkosten
  • Hausbeleuchtung
  • Heizungsanlage
  • Holzvertäfelungen
  • Ingenieurleistungen
  • Klimageräte
  • Markisen
  • Notarkosten
  • Planänderungskosten
  • Prozesskosten (wegen Handwerkern)
  • Raumteiler
  • Reisekosten
  • Richtfestkosten
  • Sanitäre Anlagen
  • Schnellbaukosten
  • Schönheitsreparaturen
  • Schranktrennwände
  • Speicheranlagen
  • Statikerhonorar
  • Steuerberatungshonorar
  • Telefonanlage
  • Teppichböden
  • Terrasse, Freitreppe
  • Wasserenthärtungsanlage

Korrespondierende Arten von Kapitalbedarf:

  • Gebäudeneubau
  • Gebäudeumbau
  • Neue Maschinen und Geräte
  • Gebrauchte Maschinen und Geräte
  • Neue Betriebs- und Geschäftsausstattung
  • Gebrauchte Betriebs- und Geschäftsausstattung
  • Beratung

Darstellung der Förderarten des Neubaus eines Betriebsgebäudes im Einzelnen

Zuschuss

Ein Zuschuss ist eine nicht rückzahlbare Zuwendung ohne direkte Gegenleistung. Es gibt vier Arten von Zuschüssen:

  • den Gründungszuschuss im Zuge der Eröffnung des ersten Betriebes,
  • den Lohnkostenzuschuss im Zuge der Einstellung neuer Mitarbeiter,
  • den Regionalzuschuss bei Investitionen an besonders geförderten Standorten und
  • den Projektzuschuss für Vorhaben, die besonders gefördert werden.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung eines Zuschusses     

Beim Neubau einer Immobilie liegt das Erstellungsrisiko beim Bauherren.

Eine Förderung mit einem Zuschuss ist damit grundsätzlich möglich. Eine Förderung mit einem Gründungs- und einem Lohnkostenzuschuss ist nicht vorgesehen. Beim Lohnkostenzuschuss kann dies indirekt gegeben sein, da mit der Errichtung einer neuen Immobilie oft auch die Kapazitäten erweitert werden und in wachsenden Unternehmen damit wahrscheinlich auch mehr Mitarbeiter eingestellt werden.

Der Regionalzuschuss ist die häufigste Förderung einer Immobilie. Dabei werden alle Anschaffungs- und Baunebenkosten mit gefördert. Bei Eigenleistungen ist zu beachten, dass diese nicht mit Zuschuss gefördert werden, wenn diese nicht bilanziell aktiviert werden können bzw. sollen (Steuerproblematik).

Ein Projektzuschuss wird bei einem Neubau vergeben, wenn der Bau integraler Bestandteil eines Projektes ist. Dies ist bspw. bei der Errichtung eines Technikums gegeben.

Eigenkapitalersatz

Der Eigenkapitalersatz ist als Ergänzung des verfügbaren Eigenkapitals von tätigen Gesellschaftern gedacht. Dabei wird er an den tätigen Gesellschafter innerhalb der ersten zwei Jahre vergeben. Antragsteller ist der Gesellschafter. Der Vertrag kommt direkt zwischen dem Förderinstitut und dem tätigen Gesellschafter zustande. Es handelt sich somit um ein Privatdarlehen, das frei von Rechten Dritter in das Eigenkapital (Stamm- bzw. Grundkapital) einer Gesellschaft eingezahlt werden kann. Auch die Verwendung als Gesellschafterdarlehen ist möglich.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung von Eigenkapitalersatz

Der Gebäudeneubau wird mit Eigenkapitalersatz gefördert. Der Anteil der Förderung ist auf maximal 60 Prozent begrenzt. Die Grundförderung ist 25 Prozent.

Eigenkapitalersatz für Gebäudekäufe wird nur gewährt, wenn ausreichend Eigenmittel einbezogen werden. Das Eigenkapital muss mindestens fünf Prozent des Kaufpreises betragen. Bei Kaufpreisen bis 500.000 EUR beträgt der Mindestanteil für die Eigenmittel 15 Prozent.

Die Eigenmittel können auch mittels Privatfinanzierung aufgebracht werden.

Nachrangdarlehen

Das Nachrangdarlehen ist der typischen stillen Beteiligung nicht unähnlich. Zuerst ist es ein Darlehen, wie jedes Bankdarlehen auch. Dadurch gelten die Regeln des KWG. Dann erklärt der Kapitalgeber den Rangrücktritt (Nachrang) hinter alle anderen Verpflichtungen der Unternehmen. Somit wird das Nachrangdarlehen erst vor dem Eigenkapital zurückgezahlt. Das Nachrangdarlehen, auch Mezzaninkapital (mezzo = ital. zwischen, da es zwischen dem Eigen- und dem Fremdkapital liegt) genannt, wird in besonderen Fällen bei größeren Krediten vergeben, um Unternehmen in die Lage zu versetzen mehr Kapital aufzunehmen. Es ist auch ein immer stärker werdender Teil der öffentlichen Darlehen.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung eines Nachrangdarlehens        

Der Neubau eines Gebäudes kann mit Nachrangdarlehen finanziert werden.

Der Finanzierungsanteil liegt zwischen 25 und 50 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die Grundvoraussetzungen für die Förderung sind sehr unterschiedlich.

Es wird entweder ein Mindestbetrag an Eigenmitteln verlangt oder eine Bank muss einen Anteil an der Finanzierung übernehmen, der dem des Nachrangdarlehens entspricht.

Öffentliche Beteiligung

Die öffentlichen Beteiligungsgesellschaften sind Privatorganisationen der Wirtschaft und deren Organisationen. Die Gesellschafter sind Banken, Versicherungen, Verbände und Kammern. Die Gesellschafter stellen das Eigenkapital und meist sichert die öffentliche Hand die Kapitalanlage durch Bürgschaften und besondere Refinanzierungen ab.

Im Gegensatz zu privaten Beteiligungsgesellschaften liegt die Obergrenze der Rendite bei öffentlichen Beteiligungsgesellschaften, oft auch Mittelständische Beteiligungsgesellschaften (MBG) genannt, bei max. zwölf Prozent pro Jahr.

Die direkte Beteiligung ist derzeit noch die Ausnahme. Die typische stille Beteiligung ist die Regel. Die Höhe der Beteiligung beginnt bei 50.000 EUR (Wunschhöhe ab 125.000 EUR) und endet bei 1 Mio. EUR. Eine weitere Grenze liegt in der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals im Unternehmen.

Die öffentliche Beteiligung wird regelmäßig in so genannter Eigenkapitalparität vergeben. Dabei darf die öffentliche Beteiligung nicht höher sein als das vorhandene Eigenkapital. Die Laufzeit beträgt regelmäßig zehn Jahre. Die laufende Verzinsung wird jährlich bezahlt und am Ende der Laufzeit erfolgt die Rückzahlung in einem Betrag oder durch eine Tilgungsvereinbarung über max. fünf weitere Jahre. Es gilt das Nominalwertprinzip.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung einer öffentlichen Beteiligung 

Die Finanzierung des Neubaus von Gebäuden fällt üblicherweise nicht in den Bereich einer öffentlichen Beteiligung. Es ist in den Richtlinien und Satzungen der Förderinstitute nicht ausgeschlossen, jedoch ist die Finanzierung ohne Sicherheiten und ohne Haftung der Gesellschafter die teuerste Förderlösung beim Erwerb eines Grundstücks. Je höher der Beleihungswert eines Neubaus ist, desto unrentabler ist die Finanzierung über diese Förderart. Die Finanzierung des Gebäudeneubaus mit einer öffentlichen Beteiligung ist somit möglich, aber nicht sinnvoll, wenn nicht noch andere Finanzierungsziele (bspw. Eigenmittelquote) erreicht werden sollen.

Darlehen mit Haftungsfreistellung

Ein Förderdarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen mit Konditionen, die z. T. erheblich unter den Marktkonditionen liegen. Die Förderdarlehen mit Haftungsfreistellung haben eine integrierte Ausfallbürgschaft für die abwickelnde Bank. Förderdarlehen müssen nach dem KWG vergeben werden und werden über eine so genannte „Hausbank“ beantragt. Diese Hausbank wird der Vertragspartner der Unternehmen. Die Förderbank refinanziert die Hausbank und bestimmt damit die Kondition der Finanzierung. Die Haftungsfreistellung entlastet das Obligo der Hausbank mit einer vorher festgelegten Quote. Diese Quote beläuft sich auf 40 bis 90 Prozent der verbleibenden Kreditsumme. Eine Haftungsfreistellung reduziert das Risiko der Hausbank und erhöht die Kosten der Finanzierung. Die anteilige Haftungsfreistellung kostet 0,7 bis 1,4 Prozent der Kreditsumme als Aufschlag auf den Zins. Haftungsfreigestellte Darlehen sind auf maximal 2 Mio. EUR pro Antrag bzw. Förderinstitut begrenzt.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung eines Darlehens mit Haftungsfreistellung         

Die Zuordnung eines Gebäudeneubaus innerhalb der Bilanz hat Einfluss auf die Zuordnung auf die maximale Laufzeit eines Darlehens mit Haftungsfreistellung. Auf die Frage der Höhe einer Haftungsfreistellung hat dies nur indirekt Einfluss, da dies dem einzelnen Programm zugeordnet wird.

Die Haftungsfreistellung sollte nur für die Teile beantragt werden, die bei dem finanzierenden Kapitalgeber in der Blankohaftung sind. Der Blankoanteil wird durch die Haftungsfreistellung für den Kapitalgeber auf den „Selbstbehalt“ reduziert.

Der Neubau von Gebäuden wird regelmäßig nicht über Darlehen mit Haftungsfreistellung finanziert, da dies wegen der hohen Beleihungswerte meist nicht notwendig ist. Die Möglichkeit der Einbeziehung besteht jedoch im vollen Umfang, den die einzelnen Programme bieten.

Zinsgünstige Darlehen

Billig, aber zu besichern! Ein Förderdarlehen ist ein billiges Bankdarlehen. Die Förderdarlehen müssen genauso besichert werden, wie jedes andere Bankdarlehen. In manchen Fällen und manchen Regionen gibt es zusätzlich zum Förderdarlehen einen Zinszuschuss, der die Konditionen für einen bestimmten Zeitraum zusätzlich reduziert. Förderdarlehen sind auf max. 5 Mio. EUR pro Antrag begrenzt.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung eines zinsgünstigen Darlehens           

Die Zuordnung des Neubaus eines Gebäudes innerhalb der Bilanz (Anlage- oder Umlaufvermögen) bestimmt die maximale Laufzeit eines zinsgünstigen Darlehens der öffentlichen Hand.

Das zinsgünstige Darlehen ist die übliche Förderung bei einem Neubau, da hier meist ausreichende Sicherheiten durch den Kauf gegeben sind und das zinsgünstige Darlehen damit seinen wesentlichen Vorteil, die billigen Zinsen, hat.

Zinsgünstige Darlehen können innerhalb der Obergrenzen der Finanzierung einbezogen werden. Diese sind bei 50 bis 100 Prozent der Gesamtinvestition (Kaufpreis zzgl. Nebenkosten, die aktiviert werden).

Öffentliche Bürgschaften

Die Ersatzsicherheiten stellen keine Finanzierungsart dar, sondern sind eine Sicherheit, welche die Unternehmen einbezieht, wenn dem Kapitalgeber die Sicherheiten nicht ausreichen. Solche Ersatzsicherheiten sind möglich, wenn es einen akzeptierten Sicherungsgeber gibt, bspw. eine Versicherung, der aufgrund eines Informations- und Managementvorteils Sicherheiten besser (höher) bewerten kann als der Kapitalgeber. Weiterhin werden solche Ersatzsicherheiten auch von staatlich unterstützten Bürgschaftsbanken oder dem Staat selbst vergeben. Hierbei mischen sich die Betrachtungen der Förderung hinsichtlich der positiven Effekte, bspw. durch Beschäftigung in einer Region mit geringerem Beschäftigungsanteil, und der „Aufwertung“ der Sicherheiten für einen Kapitalgeber.

Finanzierung eines Gebäudeneubaus unter der Verwendung einer öffentlichen Bürgschaft  

Die öffentlichen Bürgschaften machen beim Gebäudeneubau keinen Unterschied zwischen der bleibenden Verwendung im Betrieb oder der Bilanzierung im Umlaufvermögen, wie bspw. bei Bauträgern.

Die Höhe der öffentlichen Bürgschaft kann von der Zuordnung zu einzelnen Positionen in der Bilanz beeinflusst werden. Dabei liegt die Förderungen häufig bei 50 bis 60 Prozent der Gesamtkosten im Umlaufvermögen und bei 80 bis 90 Prozent bei Anlagevermögen.

Die öffentliche Bürgschaft kann sowohl gegenüber einer Bank, wie auch gegenüber Leasinggesellschaften erklärt werden. Dies ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Zusammenfassung

Die Förderung beim Neubau eines Betriebsgebäudes wird meist zu Reduzierung der Finanzierungskosten eingesetzt, da die zinsgünstigen Darlehen einfach billiger sind.

Reichen Eigenkapital, die Bewertung des Grundstückes und die zusätzlich verfügbaren Sicherheiten nicht aus, kann die Finanzierung durch Nachrangdarlehen und/oder Sicherheitenersatz ergänzt werden. Dadurch wird die Finanzierung teurer, aber oftmals erst möglich.

Sollen das Eigenkapital oder insgesamt die selbsthaftenden Mittel in der Bilanz des Unternehmens ausgeweitet werden, sind Eigenkapitalersatz und öffentliche Beteiligungen möglich. Zur Nutzung dieser Förderungen sind Bedingungen zu erfüllen. (Eigenkapitalersatz bis 60 % der Investitionssumme und öffentliche Beteiligungen bis 100 % der Investitionssumme bei gleich hohem bilanziellem Eigenkapital)

Förderdarlehen mit Haftungsfreistellungen gehen nur in wenigen Fällen, da die Verwendung stark eingeschränkt wurde (zugunsten der Nachrangdarlehen). (Förderdarlehen mit Haftungsfreistellungen bis 100 % der Investitionssumme)

Zuschüsse sind vor allem aus der Regionalförderung möglich. Hierbei bestimmen der Standort der Investition, die Größe des Unternehmens und die Anzahl der geschaffenen (oder gesicherten) Arbeitsplätze eine Rolle bei der Bestimmung der Förderhöhe.

Diese Übersicht soll Ihnen helfen die Möglichkeiten der Förderung schnell zu erfassen. Die farbliche Unterlegung erfolgt nach Ampelfarben.

Übersicht Förderung des Neubaus eines Betriebsgebäudes

Wer-tung

Förderart

Fördervolumen i.B.z. Investvol.

Sicher-heiten

Kosten

KD5

KD10

0

Zuschuss

7,5 bis 50 %

Keine

Keine

Keiner

Keiner

0

Eigenkapitalersatz

25 bis 60 %

Keine

Mittel

Keiner

Gering

+

Nachrangdarlehen

40 bis 50 %

Keine

Mittel

Keiner

Hoch

0

Öffentliche Beteiligung

100 %
(wenn EK mind. so groß)

Keine

Hoch

Mittel

Mittel
Endfällig

+

Förderdarlehen mit Haftungsfreistellung

40 bis 100 %
bei 40 bis 75 % Hf

Teilweise

Gering

Hoch

Hoch

+

Zinsgünstige Darlehen

bis 100 %

Voll

Gering

Hoch

Hoch

+

Sicherheitenersatz

50 bis 80 %

Keine

Mittel

Gering

Gering

(Legende:

(+) = Einfach mögliche Förderung, (0) = Förderung unter Bedingungen möglich, (-) = Keine Förderung möglich

EK = Eigenkapital, Hf = Haftungsfreistellung, i.B.z. Investvol. = in Bezug zum Investitionsvolumen, KD5 = Kapitaldienst in den ersten fünf Jahren; KD10 = Kapitaldienst in den ersten zehn Jahren)

Weitere Informationen und Hilfen zu Fördermitteln

Kostenlose Fördermittelprüfung:
http://www.wabeco.de/kostenloseFoerdermittelpruefung.aspx

Auf der Basis von Unterlagen, die Sie am Bildschirm oder mit der Hand ausfüllen können, wird binnen drei Werktagen ermittelt, wie hoch welche Förderung sein kann. Die Antwort ist so genau, wie Ihre Angaben zu Ihrem Unternehmen und dem Vorhaben.

Fördermittel-Informations-Zentrum (FoemIZ):
http://www.foemiz.de/

Im FoemIZ können Sie sich kostenlos anmelden und danach Einstellungen vornehmen, die Ihnen automatisch aktuelle Informationen zu den von Ihnen gewünschten Themen bereit stellt. Sie können auch individuelle Anfragen starten. Daneben gibt es zahlreiche Hilfsmittel, mit denen Sie online die Förderbarkeit prüfen können.

Online Finanzierungsprüfung:
Finanzierungsprüfung mit Impulse

Mit der Beantwortung von 19 Fragen (Sie wählen aus jeweils vier Kategorien aus) werden die im Mittelstand üblichen 17 Finanzierungsarten auf ihre Machbarkeit überprüft. Das Ergebnis ist direkt online ablesbar und nach Ampelfarben sortiert. Die grünen gehen immer. Für die gelben müssen Sie Bedingungen erfüllen und die roten gehen nicht. Diese Aussage ist empirisch richtig, die individuelle Prüfung ersetzt sie nicht. Sie wissen in jedem Fall, wo Sie stehen.

Online Fördermittelinformationssystem:
Die Förderampel

Sie sind an einer geförderten Finanzierung interessiert? Oder möchten für Ihren Betrieb Fahrzeuge erwerben? Planen Sie den Einkauf von Lizenzen? Oder brauchen Sie mehr Liquidität bei den Umlaufmitteln?

Geben Sie einfach Ihren Kapitalbedarf an – unsere Datenbank liefert direkt Empfehlungen, welche Art von Förderung für Ihr Vorhaben möglich ist.


Verantwortlich für diesen Artikel:

Redaktion DER Subventionslotse (http://www.subventionslotse.de/)
Jahrgang 2011, 17. Jg. , ISSN 1610-8108

Herr Dipl.-Wirtsch.-Ing. Michael D. G. Wandt

VALEA Unternehmensberatung BDU
Dipl.-Kffr. Christina Parr CMC/BDU
Am Biengarten 7 in 35447 Reiskirchen-Ettingshausen
Telefon +49-6401-22310-71
Telefax +49-6401-22310-77

Email info@wabeco.de

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Michael D. G.  Wandt

WABECO Fördermittelberatung BDU
Winchesterstraße 2
35394 Gießen-Europaviertel
fon: +49-641-4941-1471
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